Il candidato amministratore condominio

Mercato immobiliare e campionato di calcio, quella strana coppia !

Ristrutturazione e disdetta

Immobili e Ape

Locazione con riscatto

Quali scenari immobiliari?

Comprare casa come investimento conviene?

Abuso edilizio e validità del contratto di locazione

Comprare casa oggi conviene davvero??

Il comodato e la famiglia

Caduta sulle scale bagnate? Paga il condominio

Caduta sulle scale bagnate? Paga il condominio

Caduta sulle scale bagnate? Paga il
condominio

> lesioni provocate dalla caduta sulle scale del palazzo sono
responsabili sia l'amministratore in carica che il condominio (cose in custodia)

> Cassazione dando ragione ad una donna che, appena uscita dalla propria
abitazione, rimaneva vittima di un capitombolo sulle scale bagnate, in
quanto oggetto delle solite pulizie condominiali.

> pericolosità della cosa custodita anche se innescata da un agente
esterno

> Cassazione - il caso fortuito idoneo ad
escludere la responsabilità oggettiva. può rinvenirsi anche nella condotta del terzo quando essa, rivelandosi come
autonoma, eccezionale, imprevedibile ed inevitabile, risulti dotata di
efficacia causale esclusiva nella produzione dell'evento lesivo

> Nel caso di specie, a risultare fondamentale è il "ruolo
causale dell'acqua sulle scale" che le parti onerate non sono riuscite
a provare quale elemento "imprevedibile, inevitabile ed esclusivo,
ossia eccezionalmente assorbente e avulso dal normale utilizzo della cosa in
custodia".

> Conseguentemente, è logico attribuire la caduta della donna alla
responsabilità dell'amministratore e del condominio.

Inquilini morosi e assicurazione

Immobiliare > aumentano le polizze contro inquilini morosi

In Italia sono sempre
di più le case vuote, oltre una su cinque di cui più della metà sono case
vacanza, ma secondo i dati dell'Istat la maggior parte sono semplicemente
vuote.

Motivo? > la paura
di concederla in affitto per poi ricadere nel problema dell'inquilino moroso.

Per ovviare a questo
stato di cose molti italiani si stanno muovendo verso l'affitto assicurato >
in pratica si stipula una polizza con una compagnia assicurativa specializzata
per cui, a fronte di un premio, il proprietario dell'appartamento si mette al
sicuro contro eventuali rischi di morosità.

Tutti vorremmo un
mercato solido, in crescita e senza trappole burocratiche ma dove le leggi
rendono il tema complesso come in Italia, ricorrere alle assicurazioni private
potrebbe dare un aiuto consistente.

Posso addebitare al condomino moroso le spese legali?

No al compenso per l'amministratore disordinato

Mobbing immobiliare?

Mobbing immobiliare? 

Attenzione a quello che fate all'inquilino per cacciarlo di casa! 

Oggi come oggi (ma forse valeva anche ieri…) il rapporto fra locatore e conduttore sta vivendo momenti decisamente difficili.

Sarà la crisi, sarà la scarsa liquidità delle famiglie, fatto sta che i rapporti sono spesso sempre più tesi. Dire che è più colpa dell’uno piuttosto che dell’altro rischia di diventare un’inutile esercizio dato che, come sempre, la verità sta nel mezzo. 

Certo, quando poi la situazione “precipita”, perché l’inquilino non paga o commette delle violazioni gravi al contratto, il locatore ha tutto il diritto di agire in giudizio per ottenere, se del caso, il rilascio dell’immobile. Lo stesso dicasi quando, rispettando le scadenze di legge, si ha necessità di disporre dell’immobile per uso proprio o di un congiunto.

Ma, si badi bene, al di fuori delle ipotesi previste dalla legge, MEGLIO NON ESAGERARE! 

Se anche l’inquilino non ci piace più o ci abbiamo litigato, forza e coraggio, perché non è detto che cercare di indurlo ad andarsene sia sempre una mossa intelligente. 

Chi lo dice?

Lo dice la Corte di Cassazione che, con la sentenza n° 5044 del 2017, ha stabilito che, indurre l'inquilino a liberare l'immobile, mettendolo “sotto stress continuo” tramite una serie di azioni giudiziarie, può configurare "mobbing immobiliare”. 

La questione è sorta all’interno di una procedura di licenza per finita locazione (cioè una sorta di sfratto anticipato per poter avere un titolo esecutivo utilizzabile fin dal giorno dopo la scadenza del contratto) nella quale la Corte ha respinto l’opposizione del conduttore ma gli ha dato ragione sulla domanda di danno per mobbing immobiliare. 

Ma, esattamente, in cosa consisteva la richiesta del conduttore?

In sostanza il conduttore ha contestato il ripetersi nei suoi confronti di pressioni, anche illegali, dei proprietari per cacciarlo allo scopo di sfruttare meglio l'immobile piuttosto che in relazione ad un piano di trasformazione urbanistica”. Davanti ai giudici ha documentato tutta una serie di azioni da parte del proprietario finalizzate a risolvere il contratto di locazione (in modo non del tutto ortodosso) nonché altre azioni giudiziarie - rivelatesi infondate e temerarie - al fine di premere psicologicamente su di lui e ponendolo così in uno stato di pesante stress. 

Quindi, a dire del conduttore (cosa peraltro accolta dalla Cassazione), il locatore ha posto in essere tutte queste azioni al solo scopo di convincerlo a rilasciare l'immobile, il tutto tenendolo sempre sotto perenne minaccia di sfratto anche se per motivi spesso ignoti. 

La Corte ha così ritenuto che, nel caso in oggetto, vi sia stata una condotta persecutoria che si è concretizzata nella continuativa pluralità di iniziative giudiziarie – tese a molestare l'inquilino e che la Corte d’appello avrebbe dovute prendere in considerazione. Per questo ha disposto il rinvio della causa alla Corte d’Appello, che dovrà accertare se l'uomo ha subito o meno mobbing dal locatore e per questo vada risarcito.

Vedremo gli sviluppi.

Verbale di consegna immobile

Immobiliare fai da te?

IL DEPOSITO CAUZIONALE, QUESTO SCONOSCIUTO!!

IL DEPOSITO CAUZIONALE, QUESTO SCONOSCIUTO!!

Normativa di riferimento: art. 11 legge 392/78

Art. 11
Deposito cauzionale

Il deposito cauzionale non può essere superiore a tre mensilità del canone. Esso è produttivo di interessi legali che debbono essere corrisposti al conduttore alla fine di ogni anno.

Affitti: il canone “in nero” costa caro al locatore

Affitti: il canone “in nero” costa caro al locatore

> I giudici della Cassazione danno un giro di vite e si dimostrano sempre più possibilisti sul rimborso dei canoni pagati!!

Quello di chiedere una parte dell’affitto “in nero” è un vizio di lunga data fra i proprietari di casa. Vizio che ha visto il suo massimo splendore negli anni dell’equo canone quando, complice una legge scellerata che spostava sui privati i compiti dello Stato, le parti non potevano pattuire liberamente il prezzo dell’affitto di un immobile. Videro, così, la luce, innumerevoli stratagemmi per ottenere di più dall’inquilino con gli inevitabili strascichi giudiziari e le decisioni, spesso “abnormi”, dei Pretori italiani.

L’introduzione dei patti in deroga prima (1992) e del nuovo regime delle locazioni di immobili urbani poi (1998), pur avendo liberalizzato gli affitti (con il solo vincolo della durata del contratto) non ha del tutto eliminato questo vizio. In una prima fase, complice una legge incompleta per quanto buona, le decisioni dei giudici sono state piuttosto altalenanti. Da un paio di anni, invece, possiamo dire che è quasi unanime la posizione che stabilisce che qualsiasi pattuizione diretta ad imporre un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato è colpita da nullità, con la possibilità per il conduttore di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate.

E già questo dovrebbe bastare a far capire come sia, quello del “nero”, un vizio oggi molto pericoloso!

La Cassazione, infatti, dopo alcuni tentennamenti ha optato per la soluzione radicale della NULLITA’!!

Sorte alla quale sempre più sentenze destinano anche i c.d. rapporti di fatto, cioè quei contratti stipulati in forma verbale che, ammessi a determinate condizioni dalla legge 392/78, non lo sono più dalla legge 431/98 (ne parlerò in un prossimo post). 

Materialmente l’affitto in nero altro non è che una somma “extra” rispetto a quella pattuita in contratto (per il quale è ormai pacifico l’obbligo di registrazione) che viene “imposta” al fine di sottrarre una parte del reddito alla tassazione (rapace!! - ndr). 

I giudici hanno, quindi, ritenuto pienamente valido il contratto registrato (in pratica quello che contiene il canone di locazione fittizio, cioè quello più basso) e, invece, nullo il secondo, quello con un canone maggiore effettivamente voluto (almeno dal locatore). Dato che la nullità opera dal momento della firma del contratto, scatta automaticamente l’obbligo del locatore di restituire al conduttore le somme extra, maggiorate di interessi e oneri di legge. Ne deriva che, ovviamente, a nulla servirebbe la successiva registrazione del secondo contratto. 

Ma come avviene la restituzione dei canoni?

Il conduttore, in qualsiasi momento in corso di contratto e non oltre 6 mesi dal rilascio dell’immobile, deve fare un apposito ricorso al giudice con il quale chiederà di poter recuperare tutto quanto da lui corrisposto in più, senza limiti di prescrizione (quindi, se l’inquilino dovesse decidere di ricorrere al giudice dopo 10 anni da quando ha firmato il contratto - a patto che sia ancora dentro l’immobile - potrà chiedere la restituzione di quanto pagato in più per tutti gli anni). 

In questo modo la legge evita che il locatore possa “vendicarsi” sul conduttore mandandogli la disdetta. L’inquilino potrà andare dal giudice in ogni momento, potrà chiedere indietro tutti i canoni in nero senza limiti di tempo e, nel momento in cui esce dall’immobile, avrà 6 mesi di tempo per fare la stessa cosa. 

Poi non potrà più fare nulla!

Luca Capodiferro

Avvocato

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Facciamo i conti!

Gennaio, si sa, è generalmente il mese dei bilanci.

Quello dell’anno appena chiuso (con gioie e dolori) e quello dell’anno appena iniziato (di solito con molte speranze).

Com’è stato il 2016 nel settore immobiliare e, nello specifico, in quello delle abitazioni?

Pur con tutti i limiti di un anno difficile di un periodo altrettanto se non più difficile, il 2016 è stato, a detta della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) un anno di ripresa o, comunque, un anno “non negativo”.

Cosa che, di per sé, già non sarebbe male.

L’analisi fatta dalla FIMAA, però, è molto più pertinente di quanto si pensi avendo, per il tramite dei singoli agenti sul territorio nazionale, il polso della situazione della domanda e dell’offerta.  

E la “voce del territorio”, quindi del mercato reale, parla di parziale ripresa che, però, non si è ancora stabilizzata. Il dato riguarda più le città importanti, metropolitane o, comunque, di rilievo regionale e l’incremento (nell’acquisto) riguarda bi e tri-locali (dato, questo, che deve farci riflettere). Il tutto favorito da un’innegabile riduzione dei prezzi dovuta alla crisi generale e, ancor di più, del settore. Ribasso dei prezzi (o rialineamente dico io su livelli più normali rispetto ad un mercato che era impazzito), fallimenti, esecuzioni per recupero crediti (per mancato pagamento dei mutui ma non solo) ed eccesso dell’offerta di immobili vuoti hanno sicuramente favorito la discesa dei prezzi e, quindi, l’aumento di interesse all’acquisto. 

Milano, città che da sempre anticipa le tendenze italiane, sembra stabile con alcune punte di rialzo (in genere alloggi di piccole dimensioni o di lusso) che appare, però, più un segnale di buon auspicio che non un vero e proprio trend rialzista. Se a ciò si collega una certa riduzione nei tempi di vendita e un certo aumento (anche se su questo dato è meglio restare ancora prudenti) dei muti ipotecari concessi, allora ecco che il mercato sembra effettivamente dare segni di vita!

Resta la perplessità dell’effettiva incidenza del surplus di offerta sui valori di mercato.

Così come occorre, a maggior ragione in un Paese come l’Italia dove la “certezza” è un termine piuttosto “relativo”, tenere conto dell’altalenante politica immobiliare e della casa che la nostra classe politica ormai da troppi anni non è in grado di dirigere seriamente (ammesso che poi lo voglia fare). 

I cambi di governo e/o di politica fiscale rendono in Italia assolutamente “certa” l’incertezza fiscale sulla casa! E, così, ogni anno diventa quasi come le previsioni degli astrologhi: una volta ci sono la detassazione, le agevolazioni e gli incentivi, una volta no. Una volta ristrutturi sapendo che puoi contare su bonus e incentivi vari, una volta no. Un’incertezza che assomiglia molto alla schizofrenia di chi, non sapendo come gestire la cosa, si arrabatta in decisioni spesso estemporanee che tutto sono tranne che una seria politica immobiliare. Cosa che, invece, uno tenderebbe ad aspettarsi da chi governa…

Un dato ulteriormente positivo è quello dell’incremento delle locazioni che, complice il ribasso dei prezzi, sta vivendo una “primavera” di tutto rispetto. 

Certo, occorrerebbe sempre incrociare questi dati con l’altrettanto importante dato dell’aumento vertiginoso degli sfratti per morosità e delle esecuzioni forzate di rilascio. 

Magari ne farò oggetto di un post autonomo.

Anche la situazione “oggettiva” del territorio italiano nel suo complesso è un dato non di poco conto. Si pensi ai terremoti degli ultimi 6 mesi, alle conseguenze sul piano del patrimonio edilizio (non solo, purtroppo, residenziale) e al c.d. Piano “Casa Italia” voluto dal governo Renzi per il recupero e gli adeguamenti che, con incentivi e riduzioni fiscali, avrebbe dovuto rilanciare per i prossimi 20 l’intero comparto (oltre che, si spera, dare una risposta concreta al problema della tenuta degli immobili in caso di calamità come i terremoti). Al momento, complice anche il cambio di governo, nulla si sa di questo ambizioso e tanto importante piano.

All’inizio dell’anno è consuetudine dei più formulare l’elenco dei buoni propositi.

Che poi si avverino (o ci si adoperi per farli avverare, beh è altra questione).

Nel settore casa basterebbe che se ne avverassero due:

1)-certezza fiscale

2)-attuazione del piano “Casa Italia”

Certo, se poi partissero anche alcune opere pubbliche il settore potrebbe essere trainato in modo rilevante ma, purtroppo, è questo un tema complicato che ha, ci piaccia o meno, implicazione europee.

Vorrei chiudere questo mio primo post con una considerazione. Non tutti, forse, la condivideranno, ma mi piacerebbe che tutti almeno vi si soffermassero qualche minuto a riflettere.

Se escludiamo le fasce povere (naturalmente escluse da questo mercato) e quelle ricche (sulle scelte delle quali la crisi poco o nulla può aver inciso), la fascia che riguarda i dati di cui sopra è quella intermedia che, si badi bene, non coincide più, però, con la “media borghesia” (che sono oggi i nuovi poveri) ma con quella che, un tempo ormai lontano, era la borghesia di alto livello (e che, oggi, possono essere considerati la classe impiegatizia degli anni ’70/80).

La figura-tipo di acquirente è costituita da un soggetto (singolo o nucleo famigliare che sia) che ha un certo quantitativo di risparmi, uno stipendio fisso derivante da lavoro a tempo indeterminato di almeno 1000/1500 euro al mese netti e che si muove nella cosiddetta “provincia italiana”, magari non proprio in quella ricca e famosa. 

Bene, questa è la figura-tipo del beneficiario di mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa.

Il 30% circa delle richieste di mutuo vengono respinte.

Il che vuol dire che manca almeno uno dei requisiti visti.

Tutti costoro non potranno fare altro che rivolgersi al mondo degli affitti.

Si dice che, per loro, la casa di proprietà sia una chimera.

Ma è proprio un male?

Io dico di no e perché lo dico lo vedremo in un prossimo post.

Luca Capodiferro

Avvocato

tutelaimmobiliare@gmail.com

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