Gennaio, si sa, è generalmente il mese dei bilanci.
Quello dell’anno appena chiuso (con gioie e dolori) e quello dell’anno appena iniziato (di solito con molte speranze).
Com’è stato il 2016 nel settore immobiliare e, nello specifico, in quello delle abitazioni?
Pur con tutti i limiti di un anno difficile di un periodo altrettanto se non più difficile, il 2016 è stato, a detta della FIMAA (Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari) un anno di ripresa o, comunque, un anno “non negativo”.
Cosa che, di per sé, già non sarebbe male.
L’analisi fatta dalla FIMAA, però, è molto più pertinente di quanto si pensi avendo, per il tramite dei singoli agenti sul territorio nazionale, il polso della situazione della domanda e dell’offerta.
E la “voce del territorio”, quindi del mercato reale, parla di parziale ripresa che, però, non si è ancora stabilizzata. Il dato riguarda più le città importanti, metropolitane o, comunque, di rilievo regionale e l’incremento (nell’acquisto) riguarda bi e tri-locali (dato, questo, che deve farci riflettere). Il tutto favorito da un’innegabile riduzione dei prezzi dovuta alla crisi generale e, ancor di più, del settore. Ribasso dei prezzi (o rialineamente dico io su livelli più normali rispetto ad un mercato che era impazzito), fallimenti, esecuzioni per recupero crediti (per mancato pagamento dei mutui ma non solo) ed eccesso dell’offerta di immobili vuoti hanno sicuramente favorito la discesa dei prezzi e, quindi, l’aumento di interesse all’acquisto.
Milano, città che da sempre anticipa le tendenze italiane, sembra stabile con alcune punte di rialzo (in genere alloggi di piccole dimensioni o di lusso) che appare, però, più un segnale di buon auspicio che non un vero e proprio trend rialzista. Se a ciò si collega una certa riduzione nei tempi di vendita e un certo aumento (anche se su questo dato è meglio restare ancora prudenti) dei muti ipotecari concessi, allora ecco che il mercato sembra effettivamente dare segni di vita!
Resta la perplessità dell’effettiva incidenza del surplus di offerta sui valori di mercato.
Così come occorre, a maggior ragione in un Paese come l’Italia dove la “certezza” è un termine piuttosto “relativo”, tenere conto dell’altalenante politica immobiliare e della casa che la nostra classe politica ormai da troppi anni non è in grado di dirigere seriamente (ammesso che poi lo voglia fare).
I cambi di governo e/o di politica fiscale rendono in Italia assolutamente “certa” l’incertezza fiscale sulla casa! E, così, ogni anno diventa quasi come le previsioni degli astrologhi: una volta ci sono la detassazione, le agevolazioni e gli incentivi, una volta no. Una volta ristrutturi sapendo che puoi contare su bonus e incentivi vari, una volta no. Un’incertezza che assomiglia molto alla schizofrenia di chi, non sapendo come gestire la cosa, si arrabatta in decisioni spesso estemporanee che tutto sono tranne che una seria politica immobiliare. Cosa che, invece, uno tenderebbe ad aspettarsi da chi governa…
Un dato ulteriormente positivo è quello dell’incremento delle locazioni che, complice il ribasso dei prezzi, sta vivendo una “primavera” di tutto rispetto.
Certo, occorrerebbe sempre incrociare questi dati con l’altrettanto importante dato dell’aumento vertiginoso degli sfratti per morosità e delle esecuzioni forzate di rilascio.
Magari ne farò oggetto di un post autonomo.
Anche la situazione “oggettiva” del territorio italiano nel suo complesso è un dato non di poco conto. Si pensi ai terremoti degli ultimi 6 mesi, alle conseguenze sul piano del patrimonio edilizio (non solo, purtroppo, residenziale) e al c.d. Piano “Casa Italia” voluto dal governo Renzi per il recupero e gli adeguamenti che, con incentivi e riduzioni fiscali, avrebbe dovuto rilanciare per i prossimi 20 l’intero comparto (oltre che, si spera, dare una risposta concreta al problema della tenuta degli immobili in caso di calamità come i terremoti). Al momento, complice anche il cambio di governo, nulla si sa di questo ambizioso e tanto importante piano.
All’inizio dell’anno è consuetudine dei più formulare l’elenco dei buoni propositi.
Che poi si avverino (o ci si adoperi per farli avverare, beh è altra questione).
Nel settore casa basterebbe che se ne avverassero due:
1)-certezza fiscale
2)-attuazione del piano “Casa Italia”
Certo, se poi partissero anche alcune opere pubbliche il settore potrebbe essere trainato in modo rilevante ma, purtroppo, è questo un tema complicato che ha, ci piaccia o meno, implicazione europee.
Vorrei chiudere questo mio primo post con una considerazione. Non tutti, forse, la condivideranno, ma mi piacerebbe che tutti almeno vi si soffermassero qualche minuto a riflettere.
Se escludiamo le fasce povere (naturalmente escluse da questo mercato) e quelle ricche (sulle scelte delle quali la crisi poco o nulla può aver inciso), la fascia che riguarda i dati di cui sopra è quella intermedia che, si badi bene, non coincide più, però, con la “media borghesia” (che sono oggi i nuovi poveri) ma con quella che, un tempo ormai lontano, era la borghesia di alto livello (e che, oggi, possono essere considerati la classe impiegatizia degli anni ’70/80).
La figura-tipo di acquirente è costituita da un soggetto (singolo o nucleo famigliare che sia) che ha un certo quantitativo di risparmi, uno stipendio fisso derivante da lavoro a tempo indeterminato di almeno 1000/1500 euro al mese netti e che si muove nella cosiddetta “provincia italiana”, magari non proprio in quella ricca e famosa.
Bene, questa è la figura-tipo del beneficiario di mutuo ipotecario per l’acquisto della prima casa.
Il 30% circa delle richieste di mutuo vengono respinte.
Il che vuol dire che manca almeno uno dei requisiti visti.
Tutti costoro non potranno fare altro che rivolgersi al mondo degli affitti.
Si dice che, per loro, la casa di proprietà sia una chimera.
Ma è proprio un male?
Io dico di no e perché lo dico lo vedremo in un prossimo post.
Luca Capodiferro
Avvocato
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