Affitti: il canone “in nero” costa caro al locatore
> I giudici della Cassazione danno un giro di vite e si dimostrano sempre più possibilisti sul rimborso dei canoni pagati!!
Quello di chiedere una parte dell’affitto “in nero” è un vizio di lunga data fra i proprietari di casa. Vizio che ha visto il suo massimo splendore negli anni dell’equo canone quando, complice una legge scellerata che spostava sui privati i compiti dello Stato, le parti non potevano pattuire liberamente il prezzo dell’affitto di un immobile. Videro, così, la luce, innumerevoli stratagemmi per ottenere di più dall’inquilino con gli inevitabili strascichi giudiziari e le decisioni, spesso “abnormi”, dei Pretori italiani.
L’introduzione dei patti in deroga prima (1992) e del nuovo regime delle locazioni di immobili urbani poi (1998), pur avendo liberalizzato gli affitti (con il solo vincolo della durata del contratto) non ha del tutto eliminato questo vizio. In una prima fase, complice una legge incompleta per quanto buona, le decisioni dei giudici sono state piuttosto altalenanti. Da un paio di anni, invece, possiamo dire che è quasi unanime la posizione che stabilisce che qualsiasi pattuizione diretta ad imporre un canone superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato è colpita da nullità, con la possibilità per il conduttore di richiedere la restituzione di tutte le maggiori somme versate.
E già questo dovrebbe bastare a far capire come sia, quello del “nero”, un vizio oggi molto pericoloso!
La Cassazione, infatti, dopo alcuni tentennamenti ha optato per la soluzione radicale della NULLITA’!!
Sorte alla quale sempre più sentenze destinano anche i c.d. rapporti di fatto, cioè quei contratti stipulati in forma verbale che, ammessi a determinate condizioni dalla legge 392/78, non lo sono più dalla legge 431/98 (ne parlerò in un prossimo post).
Materialmente l’affitto in nero altro non è che una somma “extra” rispetto a quella pattuita in contratto (per il quale è ormai pacifico l’obbligo di registrazione) che viene “imposta” al fine di sottrarre una parte del reddito alla tassazione (rapace!! - ndr).
I giudici hanno, quindi, ritenuto pienamente valido il contratto registrato (in pratica quello che contiene il canone di locazione fittizio, cioè quello più basso) e, invece, nullo il secondo, quello con un canone maggiore effettivamente voluto (almeno dal locatore). Dato che la nullità opera dal momento della firma del contratto, scatta automaticamente l’obbligo del locatore di restituire al conduttore le somme extra, maggiorate di interessi e oneri di legge. Ne deriva che, ovviamente, a nulla servirebbe la successiva registrazione del secondo contratto.
Ma come avviene la restituzione dei canoni?
Il conduttore, in qualsiasi momento in corso di contratto e non oltre 6 mesi dal rilascio dell’immobile, deve fare un apposito ricorso al giudice con il quale chiederà di poter recuperare tutto quanto da lui corrisposto in più, senza limiti di prescrizione (quindi, se l’inquilino dovesse decidere di ricorrere al giudice dopo 10 anni da quando ha firmato il contratto - a patto che sia ancora dentro l’immobile - potrà chiedere la restituzione di quanto pagato in più per tutti gli anni).
In questo modo la legge evita che il locatore possa “vendicarsi” sul conduttore mandandogli la disdetta. L’inquilino potrà andare dal giudice in ogni momento, potrà chiedere indietro tutti i canoni in nero senza limiti di tempo e, nel momento in cui esce dall’immobile, avrà 6 mesi di tempo per fare la stessa cosa.
Poi non potrà più fare nulla!
Luca Capodiferro
Avvocato
